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未來10年

中國房地產(chǎn)的總量走勢會(huì)怎樣？

黃奇帆認(rèn)為，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)17億平米的建設(shè)規(guī)模是高點(diǎn)，未來十年不會(huì)翻番，而是逐漸往下減，十一二年減掉40%，到2030年會(huì)降到10億平米左右，并形成一個(gè)平衡點(diǎn)。

在此之前，你得知道，過去30年，中國房地產(chǎn)規(guī)?？偭渴侨绾卧鲩L的？

1990年，無論是民間造的還是政府造的房子，全國才1000萬平米。

2000年，達(dá)到1億平米，也就是從90年代房地產(chǎn)市場誕生開始算起。

2010年，正式達(dá)到10億平米，十年間漲了10倍。

2018年，8年增長了7億，達(dá)到17億平米。

可見，中國房地產(chǎn)規(guī)模增長的速度是驚人的，發(fā)展勢頭相當(dāng)猛。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種全世界一百年歷史上絕無僅有的現(xiàn)象？

第一，從1990年中國住房人均住房面積不到10平方米擴(kuò)張到現(xiàn)在的人均40平方米，有的城市50平方米，這是住房改善的過程，也是非常大的剛需擴(kuò)張的過程。

第二，從改革開放初期中國城市居民2.8億人，到如今7億人，而且人均住房面積達(dá)到40-50平方米，這是城市人口擴(kuò)張產(chǎn)生了巨大的剛需。

第三，近30年來，城市發(fā)展中出現(xiàn)舊城改造，拆掉1億平方米，可能造了3億平方米來覆蓋，這是一塊新的補(bǔ)充。

第四，2010年以后，按照建設(shè)部出臺(tái)的新鋼筋混凝土建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造出來的房子大體上可以生存50年-70年，而此前只有15、30年，拆了造，造了拆，所以與國外建造可以生存100年的房子相比，中國人花錢是最多的。

在這個(gè)意義上，我們的GDP常常造了很多效益不高，戰(zhàn)略上講無效的GDP。

為什么未來十年，房屋建設(shè)不會(huì)翻番？

歸根到底，高速擴(kuò)張的四大原因，大部分消失了。

首先，剛需擴(kuò)張階段已經(jīng)過去。

就大數(shù)平均來說，人均住房面積一般到了50平方米左右，就完全滿足了剛需，再多的都是屬于特殊的投資或者其他的收支的需要。

其次，人口擴(kuò)張紅利基本有限。

中國的人口城市化率已經(jīng)到了60%，即便再過十幾年達(dá)到70%，城市化率還會(huì)提高，城市化進(jìn)程還沒完成。但到70%以上基本就到頭了，進(jìn)城的人會(huì)逐漸減少。

此外，舊城改造的速度變低。

從前幾年開始，我們新造房的標(biāo)準(zhǔn)至少都是50年以上，折舊率下降了，即本來30年折完，現(xiàn)在變成了50年折完。同時(shí)，舊城改造也逐漸趨于完善。

從絕對總量來看，今后如果9億多城市居民，400億左右平方米，那么這個(gè)折舊，如果按照50年平衡來算，每年要折掉8億多平方米。

所以，未來十年，總量將從17億平方米一年變成10億平方米左右，到了10億平方米左右又會(huì)形成一個(gè)新的平衡。

以后主要不是城市擴(kuò)大造房子，不是改善剛性缺口造房子，而是房屋的壽命折舊形成了一個(gè)增量與存量之間的調(diào)整。

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未來10年

中國房價(jià)還會(huì)大漲嗎？

2000年，全國平均房價(jià)1000元/平左右，而現(xiàn)在每平差不多一萬多塊，全國房價(jià)漲了10倍左右。當(dāng)然這是一個(gè)均價(jià)的概念，就全國而言。

為什么會(huì)上漲10倍？

可以從供求、價(jià)格、匯率三大方面來看。

首先，任何商品價(jià)格上漲和供求有關(guān)，供不應(yīng)求就漲價(jià)，供過于求、供大于求就跌價(jià)，供求決定價(jià)格，從今年的豬價(jià)就可以看出來，不多說。

其次，貨幣印發(fā)的多，價(jià)格就會(huì)漲。從2004年到去年，印鈔票的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量從4萬億增加至32萬億，漲了8倍。

這部分錢進(jìn)入市場，就會(huì)引發(fā)通貨膨脹，而房地產(chǎn)又是供不應(yīng)求的，所以通貨膨脹支撐了房地產(chǎn)，并使其成為了一個(gè)巨大蓄水池。

另外，匯率的變化也會(huì)推動(dòng)中國房地產(chǎn)價(jià)格往上升或者往下降。在過去的20年，我們貨幣超發(fā)、增發(fā)，貨幣的增長率是最高的。而房地產(chǎn)吸收了大量超發(fā)貨幣，而且它供不應(yīng)求，這兩個(gè)因素結(jié)合起來房價(jià)就往上升。

但未來10年，這三大因素不會(huì)存在了。

第一，未來不會(huì)有過多貨幣進(jìn)入地產(chǎn)把地產(chǎn)價(jià)格泡高。在連續(xù)3年里，中國的M2每年的增長就是在8%-9%，基本上跟GDP增長率同步，很穩(wěn)健。

第二，人民幣穩(wěn)定或者還在升值，意味著外資進(jìn)來炒作房地產(chǎn)，買了你的房，等著你的房子升值的概率很小，畢竟貨幣沒有出現(xiàn)大起大落，是賺不了多少錢的，更何況供求上已經(jīng)平衡飽和。

總體來說，中國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定性，局部會(huì)有漲有跌，大幅度的房價(jià)下跌是不會(huì)的。

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未來10年

房企負(fù)債率會(huì)被控制且大幅下降

中國房地產(chǎn)世界的高負(fù)債，相信大家都知道，目前整個(gè)中國9萬多個(gè)開發(fā)商的負(fù)債率在84%。

在過去的20年，高速擴(kuò)張的面積、高速擴(kuò)張的流量，在高杠桿、高周轉(zhuǎn)的情況下可以支撐，但是今后，不能大規(guī)模的造房，房價(jià)也不會(huì)翻一番，翻兩番，如果還按照這種模式，無疑形同自殺，政府的管制措施也會(huì)出臺(tái)。

所以在這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)的債務(wù)是會(huì)下降的。

下降多少呢？

黃奇帆認(rèn)為，至少從80%降到50%左右，而且如果政府出三招，開發(fā)商的債務(wù)一定下來。

1、任何開發(fā)商不許再欠著債買地，買地的錢必須是自有資金，不能負(fù)債。

2、對房地產(chǎn)不能再搞那么寬松的預(yù)售房，預(yù)售房負(fù)債一定要等二三十層的房子結(jié)構(gòu)封頂。
3、通過信托，滿足開發(fā)商持有房屋的心態(tài)來出租的需求，使其形成股權(quán)投資，而非債務(wù)。

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未來10年

房企數(shù)量會(huì)縮減多少？

中國房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多個(gè)，而全世界所有國家，180個(gè)國家的開發(fā)商加起來也沒有9萬個(gè)。

所以，17億平方米贏得了9萬個(gè)企業(yè)的生活費(fèi)，今后應(yīng)該減。

你要知道，前10家造了整個(gè)中國房子的30%，前100家造了中國全部一年開發(fā)量的70%，前1000家基本上造了90%。

這個(gè)意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾，絕大部分是空殼公司，完全可以關(guān)掉。

未來10年，在市場萎縮，競爭洗牌加劇的情況下，最起碼6萬個(gè)沒了，剩下3萬個(gè)，嚴(yán)重一點(diǎn)8萬個(gè)沒了，留1萬個(gè)都是會(huì)出現(xiàn)的局面。

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未來10年

房企的主戰(zhàn)場在哪？

毋庸置疑，過去從1億變17億的過程，幾乎東西南北中處處都是房地產(chǎn)

不過，今后會(huì)比較多的集中三個(gè)地方。

第一個(gè)熱點(diǎn)，人口超過1000萬的國家超級大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。

至于，已經(jīng)過了2000萬的比如北京和上海，不會(huì)再去把城市規(guī)模擴(kuò)大一倍造許多房子。

第二個(gè)熱點(diǎn)，超級大城市都會(huì)帶出一個(gè)大都市圈。

這個(gè)大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個(gè)圈，也就是超級大城市本身可能只有兩三千平方公里的城市區(qū)。

但是100公里的半徑畫個(gè)圈形成的3萬多平方公里當(dāng)中的中等城市、小城市，是會(huì)加速度發(fā)展的。
例如，浙江嘉興和江蘇蘇州。

第三個(gè)熱點(diǎn)，城市群。

城市群是指幾個(gè)大城市距離200、300、400公里范圍內(nèi)所形成的的區(qū)域。

但是城市和城市會(huì)互相聯(lián)系，這種城市群中你如果是大城市，可能500萬變成700萬，然后變成特大城市，特大城市也會(huì)擴(kuò)張到1000萬以上超大城市。

長三角、珠三角，京津冀、武漢長沙城市群等等都屬于城市群。

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未來10年

房地產(chǎn)銷售格局會(huì)如何？

目前中國房地產(chǎn)的銷售模式，就是房子100%、99%造好了就賣的模式。但是，今后這種模式將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換。

如果一個(gè)地方有100個(gè)房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租賃的。

而市場上開發(fā)商造的房子大約80%，差不多三分之一（80%*1=30%左右）也會(huì)是租賃房，有開發(fā)商長期持有租賃運(yùn)作。這個(gè)租賃費(fèi)用會(huì)是商品房價(jià)格的租賃房，而不是政府保障房、公租房的租賃費(fèi)。

然后，開發(fā)商造的剩下的50%的房子左右，還是維持原來的商品銷售。

言下之意，老百姓最后有50%左右是住在租賃房，而這50%左右里面的20%多一點(diǎn)是商品化的租賃房，有20%多一點(diǎn)是政府的租賃房。

這樣社會(huì)將形成一個(gè)新的格局——即房產(chǎn)是拿來住的，而不是拿來炒的。

所以，在這種背景下，整個(gè)房產(chǎn)的經(jīng)營模式就會(huì)發(fā)生變化。而中國政府在管理開發(fā)商的時(shí)候也會(huì)逐漸按要求，把房地產(chǎn)是用來住的，而不是拿來炒的管控方法實(shí)現(xiàn)市場化、法治化、規(guī)范化的景象。